MANGLA HOMES PVT. LTD. vs. INCOME TAX OFFICER 6(1) -3 MUMBAI AND ORS.

According   to   the   appellant   is   a   private   limited   company incorporated with the objection of dealing in properties.   The main object   of   the   company   as   contained   in   the   memorandum   of association was to carry on business of dealing and investment in CNR No : HCBM020210552005 properties,   flats,   warehouses,   shops,   commercial   and   residential houses.  The ancillary object was to carry on business of leasing, hire purchase, renting, selling, reselling or otherwise dispose of all forms of moveable or immovable properties and assets including buildings, godowns,   warehouses   and  real   estate   of   any  kind.    The  assessee purchased flats for trading purposes at the cost of Rs.4 crores.  At the time of purchase the building needed major repairs and according to the assessee as it expected that the prices of flats would go up after completion of repairs it made the purchases.  It is then claimed by the assessee that the flat could not be sold because of recession in the market and hence it let out the flats on  license  basis for temporary period   and   earned   monthly   rental   income   as   license   fees.     The assessee treated the said rental income as income from the business. The   authorities   below   have   concurrently   found   in   favour   of   the revenue that the rental income cannot be treated as income from business and treated it as “income from house property” under section 22 of the Income Tax Act.

The question thus raised is as to whether the Tribunal is right in so   concluding   that   the   rental   income   is   an   income   from   house property. While reaching the said conclusion the Tribunal has relied on a judgment reported in the case of East India Housing and Land Development   Trust   Ltd.  V/s  Commissioner   of   Income­tax,   West Bengal, 42 ITR  49 (SC).   In the said judgment in an identical set of facts with the assessee­company having objects amongst others was (i) To buy and develop landed properties and (ii) To promote and develop markets the Supreme Court held that the income derived by the Company from shops and stalls is income received from property and falls under the specific head described in section 9 being income from the property under the Income tax Act, 1922. While reaching the said conclusion the Supreme Court has relied upon its earlier judgment reported in the case of United Commercial Bank Limited v/s Commissioner of Income tax, 32 ITE 688 wherein the Apex Court had explained after exhaustive review of authorities that under the scheme of income tax act the heads of income, profits and gains enumerated in the different clauses are mutually exclusive and each specific   head   covering   items   of   income   arising   from   a   particular source.

Reliance is then placed on a judgment reported in the case of Commercial Properties Ltd. V/s  Commissioner of Income Tax, ILR 55 Cal. 1057 wherein it is held that income derived from rentals by a company whose sole object was to acquire lands, built houses and let them   to   tenants   and   whose   sole   business   was   management   and collection of rents from the said properties, was held assessable under section 9 and not under section 10 of the Income tax Act, 1922. It was  observed  in  that  case  that  merely  because  the  owner   of   the property   was   a   company   incorporated   with   the   object   of   owning property, the incidence of income derived from the property owned could not be regarded as altered, the income came from directly and specifically under the head “property” than income from business. Relying upon the said judgments the authorities below have found that the income received by the appellant­assessee from the shop is indisputably   an   income   from   property   and   hence   concluded   that character  of  the  income  is  not altered  merely  because  the flat is temporarily leased out.  The object  of the  company would  not be relevant while determining the levy of taxes.  The learned counsel for the appellant has questioned the correctness of the said finding by placing reliance on a judgment reported in the case of S.G.Mercantile Corporation P. Ltd. V/s Commissioner of Income­tax, Calcutta, 83 ITR 700 (SC)   wherein   assessee company was dealing in property development and subletting of shops and stalls and the question arose as   to   whether   income   from   subletting   is   a   business   income   or otherwise.  While holding that the income earned from the property is a business income it noted the reasons for the same.  The principal reason was that since the appellant­company was not owner of the property or any part thereof there was no question of making the assessment under section 9 of the Act.  It is held that the liability of tax under section 9 of the Income Tax Act of 1922 would be of the owner of the building or land appurtenant thereto.  It is also held that in case the assessee is the owner of the building or land appurtenant thereto he would be liable to be taxed under section 9 even if the object   of   the   assessee   in   purchasing   the   landed   property   was   to promote and develop the market estate.   Thus it cane be seen even from the judgment relied upon by the appellant that distinguishing feature in the case of  S.G.Mercantile Corporation P. Ltd.    (supra) was that the assessee was not the owner of the property in question. In the case in hand it is an admitted position that the assessee is owner   of   the   property.     The   next   judgment   relied   upon   by   the assessee is reported in the case of Commissioner of Income Tax v/s Laxmi Silk Mills Ltd. 20 ITR 451. In the said case the assessee who was  engaged  in manufacture of silk cloth and dying silk yarn was unable to operate the dying plant on account of difficulty in obtaining silk yarn and hence had let out the dying plant temporarily.  It was found that such letting out is part of usual activity of the business.   In the facts of the said case the Supreme Court held that the plant does not cease to be commercial asset when let out temporarily and the income earned from such letting out is business income.   It is thus clear that what was let out was a commercial asset and the same was used for the same business purpose.  It is held that the yield of income by commercial asset is profit of the business.  It was also held that the income earned was from the normal activity of the assessee's business.