SHRI V.R.AMBANI vs. THE DEPUTY COMMISSIONER OF I-TAX,

The   Appellant/Assessee   also   submitted   a   letter,   in   which,   the computation of income was explained and the same was computed on the basis of rateable value as arrived at by Municipal Corporation of Ahmedabad.     It   was   contended   that   this   rateable   value   should   be adopted for purposes of computing the property income.  The Assessing Officer, in his order dated 22nd  August, 1988 under section 143(3) of the Income Tax Act, 1961, followed the view taken in the earlier years in respect of the same Assessee to the effect that the annual value should be determined on the basis of the standard rent and not on the basis of the rateable value as determined by the Municipal Corporation. He further took the view that in determining the standard rent, the return on the investment should be calculated at 12% and computed the income from house property at Rs.57,760/­ instead of Rs.979/­ as per the return filed by the Appellant/Assessee. 3) Being aggrieved by the order, the Appellant preferred an Appeal   to   the   Commissioner   (Appeals),   who   dismissed   the   Appeal upholding the assessment made.  In further Appeal before the Income Tax Appellate Tribunal, his Appeal came to be dismissed by an order dated 20th October, 1999. It is this order that is the subject matter of challenge in the above Income Tax Appeal.  The following question of law has been proposed:­ “Whether on the facts and in the circumstances of the case and in law, the ITAT was right in holding that in computing the property income under section 23 of the Income Tax Act, 1961, the Annual Letting Value of 1/3rd share in the self­occupied property at Vimal House, Ahmedabad has to be the sum equivalent to the standard rent under the Rent Control Act and not the municipal rateable value.” 4) In the meantime, the Tribunal, on the application of the Assessee/Appellant referred the following questions of law, arising out the order of the  Tribunal dated  23rd  December, 1991  in respect  of assessment years 1982­83 and 1983­84, for opinion and answer of this Court:­ “1. Whether on the facts and circumstances of the case, the Tribunal was right in law in holding that Annual Letting Value of the   self­occupied   property   at   Ahmedabad   has   to   be   the   sum equivalent to the Standard Rent under the Bombay Rent Control Act   and   not   the   Municipal   Rateable   value   in   computing   the property income u/s. 23 of the I. T. Act, 1961?

Whether on the facts and circumstances of the case the Tribunal was right in law in confirming that the orders of the C.I.T. u/s. 263 of the I. T. Act holding that the original assessment computing   property   income   on   the   basis   of   the   Municipal Rateable value was erroneous and prejudicial to the interest of revenue?” 5) The Tribunal had proceeded on the basis of decisions in respect of the same Assessee in the previous years. 6) Before us, Mr. Mistri­learned Senior Counsel appearing for the Assessee/Appellant has taken us through the decision of this Court Tribunal relied upon a Judgment of the Hon'ble Supreme Court in the more recent decision of the Hon'ble Supreme Court in the case of Decision of the Hon'ble Supreme Court in the case of Sheila Kaushish vs. Commissioner of Income Tax reported in (1981) 131 ITR 435 that the annual   value   of   the   property   is   required   to   be   determined   with reference to standard rent and not the actual rent received.   While deciding the said Appeal in M. V. Sonavala's case (supra), the Division Smt.Smitaben N. Ambani vs. Commissioner of Wealth­Tax  reported in (2010) 323 ITR 104 (Bom.), one of the questions raised was, “Whether on the facts and in the circumstances of the case, the Tribunal was right in law in holding that while applying the provisions of rule 1BB for valuing the self­occupied property, municipal rateable value has to be adopted instead   of   standard   rent?”    This   Court   held,   in   respect   of   the   said question, that while applying the provisions of rule 1BB for valuing the self­occupied   property,   municipal   rateable   value   with   addition   of facts of the case at hand, which read as under:­ “(i) ALV would be the sum at which the property may be reasonably  let   out   by   a   willing   lessor   to   a   willing   lessee uninfluenced by any extraneous circumstances. (ii) An   inflated   or   deflated   rent   based   on   extraneous consideration may take it out of the bounds of reasonableness. (iii) Actual rent received, in normal circumstances, would be a reliable evidence unless the rent is inflated/deflated by reason of extraneous consideration. (iv) Such ALV, however, cannot exceed the standard rent as per the Rent Control Legislation applicable to the property. (v) if standard rent has not been fixed by the Rent Controller, then  it  is  the  duty   of   the   assessing  officer  to   determine  the standard rent as per the provisions of rent control enactment. (vi) The standard rent is the upper limit, if the fair rent is less than the standard rent, then it is the fair rent which shall be taken as ALV and not the standard rent.