THE COMMISSIONER OF INCOME TAX CENTRAL II MUMBAI vs. TALATHI AND PANTHAKY ASSOCIATED PVT LTD

ORAL JUDGMENT  :

law the Tribunal was right in holding that cost of repair / reconstruction of the tenanted premises is revenue in nature and allowable as deduction u/s. 30(a)(1) and thereby erred in deleting the disallowance made by the A.O. treating the same as capital in nature?”

PNP 2 Original Side of this Court in a partition dispute between the owners of   the   property.    On   13   February   1978   the   Court   Receiver   was appointed as Receiver and the assessee being a tenant in the building continued to pay rent to the Receiver.  On 12 March 1999 Consent Terms   were   arrived   at   in   the   suit.     A   developer   came   to   be impleaded as a party Respondent and was a party to the Consent Terms.  Under the Consent Terms the developer agreed to repair and reconstruct   the   building   at   his   costs.     The  developer   agreed   to handover a certain area in the newly constructed and renovated building to the co­owners.  Under Clause 8 of the Consent Terms the developer assumed the obligation of negotiating and settling with the tenants and occupants of the building and to either offer them alternate accommodation or to relocate them in the repaired building. The Court Receiver was to execute a conveyance or a long term lease of the property in favour of the co­operative society of the owners and/or tenants of the building.  The Consent Terms contemplate that either a co­operative society, a limited company or a condominium comprising of the tenants, occupants and co­owners shall be formed. On 6 April 1999 terms were arrived at between the developer and the assessee, recorded in a communication which was signed by both the parties.  Under the agreement the tenancy of the assessee in respect of the sixth floor presently in its possession was confirmed; and the assessee assumed an obligation to contribute a sum of Rs.1.50 Crores for   the   work   of   repair   and   restoration   of   the   structure.     The agreement envisages that there would be no increase in the rent payable by the assessee which continued to be Rs.11,300/­ per month.

PNP 3 2003­04 an order of assessment was passed by the Assessing Officer on 29 December 2005. The Assessing Officer held that the assessee secured rights for an area of 5,000 sq. ft. on payment of a sum of Rs.

PNP 4 (ii) The assessee would be entitled to become a member of the co­ operative   housing   society   to   whom   the   title   would   be transferred by the erstwhile co­owner.

PNP 5 had a right to demolish the existing premises and to construct a new building thereon for the purposes of its business.   The lease deed stipulated that the new construction shall continue to be the property of the lessor and the assessee as the lessee would only have a right to be a tenant for a period of thirty nine years subject to the payment   of   rent   and   the   observance   of   other   conditions.     The Supreme Court noted that the advantage which the assessee obtained by constructing a building which belonged to someone else was the benefit of a long lease on a concessional rate at a lower rent.  The saving in expenditure was the saving in revenue expenditure in the form  of  rent.   In   defining  as  to   whether   the  character   of   the expenditure is of a revenue or capital nature the Supreme Court emphasised (following its earlier decision in Assam Bengal Cement Company Limited v. C.I.T.2) that expenditure may be treated as properly attributable to capital when it is made not only once for all, but with a view to bringing into existence an asset or an advantage for the enduring benefit of a trade.  If a lump sum payment gets rid of an annual business expense chargeable against revenue, the lump sum   payment   should   be   regarded   as   a   business   expense. Contrariwise if the lump sum payment brings in a capital asset, then that puts the business on another footing altogether.  The Supreme Court   noted   that   by   expending   money   for   the   purposes   of construction, the assessee did not acquire any capital asset and the only advantage which it had obtained was the lease of a new building at low rent.   After adverting to the earlier judgments of the Court in  Lakshmiji Sugar Mills Co. Pvt. Ltd. v. CIT3,  L.H. Sugar 2 (1955) 27 ITR 34. 3 (1971) 82 ITR 376 (SC). Uploaded on - 21/08/2020 Downloaded on - 28/10/2026 04:46:17

PNP 6 Factory and Oil Mills (P.) Ltd. v. CIT4, and CIT v. Associated Cement Companies Ltd.5 the Supreme Court observed as follows : All these cases have looked upon expenditure which did bring “

about some kind of an enduring benefit to the company as a revenue expenditure when the expenditure did not bring into existence any capital asset for the company.  The asset which was   created   belonged   to   somebody   else   and   the   company derived   an   enduring   business   advantage   by   expending   the amount.   In all these cases, the expenses have been looked upon as having been made for the purpose of conducting the business of the assessee more profitably or more successfully. In the present case also, since the asset created by spending the said amounts did not belong to the assessee but the assessee got the business advantage of using modern premises at a low rent, thus saving considerable revenue expenditure for the next 39 years, both the Tribunal as well as the High Court have rightly come to the conclusion that the expenditure should be looked upon as revenue expenditure.”

PNP 7 reconstruction of the building has obtained an enduring advantage but nonetheless of a commercial nature of securing an equivalent area on the same rent of Rs.11,300/­ in the new structure.   The ownership of the new structure has not been transferred to the assessee nor has the assessee acquired any capital asset.  The case, therefore, cannot be distinguished from the situation which arose before the Supreme Court for its decision in Madras Auto on any principled basis.

PNP 8 owned by the assessee.  In order that Explanation I is attracted, it is necessary that any capital expenditure is incurred by the assessee.  In other words, it is necessary to emphasise that what Explanation I brings about is a deeming fiction by which expenditure of a capital nature incurred by the assessee for the purposes stipulated therein including inter alia for the construction of any structure or the work of renovation, extension or improvement can form the basis of a claim for depreciation as if the structure or work is a building owned by the assessee.  But for the Explanation, an assessee would not be entitled to the benefit of depreciation even if the expenditure which was   incurred   was   of   a   capital   nature   and   the   effect   of   the Explanation is to entitle the assessee to the benefit of the provisions of   Section   32,   if  the   stipulations  and  conditions   set  out   in   the Explanation are fulfilled.  The deeming fiction is for the purposes of the statutory provision in question.  But the point to be emphasised is   that   the   explanation   operates   in   a   situation   where   capital expenditure is incurred by the assessee.  Unless the expenditure is of a capital nature, there would be no occasion to apply the deeming fiction that is carved out by Explanation I.  In the present case, for the   reasons   that   we   have   already   indicated   and   following   the judgment of the Supreme Court in Madras Auto, we have arrived at the conclusion that the assessee had not incurred any expenditure of a capital nature.  The expenditure did not result in the acquisition of a capital asset by the assessee.  The assessee continued as before to be a tenant in respect of the premises.  By contributing an amount of Rs.1.50 Crores towards the reconstruction or as the case may be renovation   of   the     existing   structure,   the   assessee   obtained   a commercial advantage of securing tenancy of an equivalent area of Uploaded on - 21/08/2020 Downloaded on - 28/10/2026 04:46:17

PNP 9 premises on the same rent as before.  Since there was no acquisition of a capital asset and the occupation of the assessee continued in the character of a tenancy, the expenditure could not be regarded as being of a capital nature.