Smt.Sudia Indira vs. The Income Tax Officer

C/AO/442/2012 CAV JUDGEMNT IN THE HIGH COURT OF GUJARAT AT AHMEDABAD APPEAL FROM ORDER NO. 442 of 2012 With CIVIL APPLICATION NO. 12466 of 2012 In APPEAL FROM ORDER NO. 442 of 2012 With APPEAL FROM ORDER NO. 470 of 2012 With CIVIL APPLICATION NO. 12927 of 2012 In APPEAL FROM ORDER NO. 470 of 2012

FOR APPROVAL AND SIGNATURE:

HONOURABLE MR.JUSTICE S.H.VORA ================================================================ 1 Whether Reporters of Local Papers may be allowed to see the judgment ? 2 To be referred to the Reporter or not ? 3 Whether their Lordships wish to see the fair copy of the judgment ? 4 Whether this case involves a substantial question of law as to the interpretation of the Constitution of India, 1950 or any order made thereunder ? 5 Whether it is to be circulated to the civil judge ? ================================================================ MANGABHAI JADAVBHAI MAKWANA....Appellant(s) Versus TEKCHAND CHHAGANLAL SHAH & 3....Respondent(s) ================================================================ Appearance: MRS KETTY A MEHTA, ADVOCATE with MS ARCHANA R ACHARYA, ADVOCATE for the Appellant(s) No. 1 MR RS SANJANWALA, SENIOR COUNSEL with MR DILIP L KANOJIYA, Page 1 of 21

C/AO/442/2012 CAV JUDGEMNT ADVOCATE for the Respondent(s) No. 1 - 3 MR DHAVAL DAVE, SENIOR COUNSEL with MR JIGAR M PATEL, ADVOCATE for the Respondent(s) No. 4 ================================================================ CORAM: HONOURABLE MR.JUSTICE S.H.VORA

Date : 10/10/2013

CAV JUDGEMNT 1. Challenge in both these appeal from order preferred under Order 43 Rule 1(r) read with section 114 of the Code of Civil Procedure, 1908 is  the   order  dated  24.9.2012  passed  in  Civil  Suit   Nos.79/2011   and 80/2011 respectively passed below Exh­5, whereby the learned trial Judge rejected injunction application pending the suit for restraining the defendants,   their   servants,   agents   from   transferring,   selling,   gifting, renting or creating third party right or handing over physical possession to anyone over the suit land, more particularly, described in the plaint situated at village Sarbhod, Tal: Bardoli, Dist: Surat admeasuring 7487 sq mtr and 15783 sq mtr respectively. 2. Since the dispute relates to the sale agreement dated 12.12.2009 entered into between the purchaser and seller of the suit land stipulates identical terms and conditions governing sale transaction except price of the suit land, they are hereby disposed of by this common judgment so as   to   avoid   repetition   of   facts   and   findings.     The   parties   to   the proceedings would be referred to as per their original status in the plaint. 3. According to the plaintiff, the owner of suit land entered into agreement   to   sell   on   12.12.2009   and   total   sale   price   was   fixed   at Rs.47,76,920/­.  On the date of execution of the agreement, the plaintiff paid Rs.3 lac to the defendant Nos.1 to 3 (hereinafter referred to as “the owners”) as per clause 2 of the sale agreement.   It is the case of the Page 2 of 21

C/AO/442/2012 CAV JUDGEMNT plaintiff that the balance amount was to be paid at the time of execution of the registered sale deed and vide clause No.3 of the agreement to sell, time limit to execute the sale deed is for four months, but subject to extension of time of execution of sale deed after mutual consultation.  It is specific case of the plaintiff that as per clause 10 of the agreement to sell,   the   owners   had   agreed   to   give   the   suit   land   with   clear   and marketable title and if any defect in the title of the suit land is found, then the owners were required to get the title clear at their cost and the owners had also further agreed to give proof of clear and marketable title of the suit land as per various clauses of the sale agreement, more particularly, clause 5,6,12 and 13.  It is further the case of the plaintiff that clause 15 of the agreement specifically provides that owners would be responsible to hand over peaceful possession of the suit land after taking   the   possession   of   the   land   from   one   Mr.   Devilal   Shah   i.e. defendant No.4, who is cultivating the suit land.   According to the plaintiff's case, during the period from March to September, 2010, the plaintiff approached the owners personally and demanded the proof regarding   clear   and   marketable   title   of   the   suit   land   as   per   sale agreement   and   also   shown   readiness   and   willingness   to   pay   the remaining balance amount and requested to execute the sale deed.  It is the case of the plaintiff that in the month of March, 2010, when the plaintiff obtained relevant entries of the suit land from the  revenue records, the plaintiff shocked to find that on 20.9.2010, provisional entry No.6936 was mutated in the  revenue records  in the name of one Mr. Devilal Shah ­ the defendant No.4 in pursuance to family settlement. Thereafter, the plaintiff appraised the said facts to the owners and tried to know true facts and at that time, the owners assured the plaintiff that they would obtain physical possession of the suit land from said Devilal Shah and will execute sale deed in favour of the plaintiff.  It is the case of the plaintiff that the owners have filed appeal before the  Deputy Collector  against said Devilal Shah challenging Entry No.6936.   Vide Page 3 of 21

C/AO/442/2012 CAV JUDGEMNT order dated 20.10.2011, the Deputy Collector was pleased to cancel the said entry and against the said order, Mr. Devilal Shah filed Revision Application No.324 of 2011 before the District Collector, Surat and said proceedings are pending as on this date.   It is further the case of the plaintiff that in January, 2011, the plaintiff again requested the owners to accept the remaining consideration and provide the proof regarding clear and marketable title of the suit land and execute the registered sale deed in favour of the plaintiff.  However, the owners gave false excuses and did not perform their part of the contract as per sale agreement and therefore,   the   plaintiff   had   compelled   to   file   the   suit   for   specific performance of sale agreement and along with the suit, the plaintiff filed application for interim relief at Exh.5 to restrain the defendants from transferring, selling, gifting, mortgaging, renting, leasing the suit land in any manner whatsoever to the third party and also from erecting any construction developing the suit land till final disposal of the suit. 4. While denying each and every averments made by the plaintiff in the suit, the owners have contended that the suit is hit by provisions of section 16(c) of the Specific Performance Act while admitting receipt of part payment as per sale agreement.  It is contended by the owners that title of the suit land was clear right from the very beginning and they have agreed to sell the suit land to the plaintiff as it is where it is.  It is further contended by the owners that there is no charge over the suit land.  It is further contended that as per clause 15 of the sale agreement, the plaintiff purchased the suit land with open eyes, inasmuch as the plaintiff was required to obtain possession of the suit land from said Mr. Devilal.   It is contended that clause 4 specifically stipulates that the plaintiff was  required  to pay balance consideration  before obtaining possession and such payment was to be made within four months from the date of sale agreement.  In sum and substance, it is contended that the   plaintiff   was   required   to   pay   balance   consideration   within   four Page 4 of 21

C/AO/442/2012 CAV JUDGEMNT months and if at all, if the owners have committed any breach within four months of the sale agreement, then there is no explanation for the delay of around 20 months caused in filing the suit.  So, on account of delay and laches, injunction application deserves to be rejected.   It is further contended that the meeting took place between the plaintiff and the owners for execution of sale deed, but as the plaintiff did not have balance consideration, the plaintiff came out with a case that the owners have committed breach of agreement and therefore, urged to dismiss the injunction application. 5. I have heard the submissions of learned advocate Mr.Ketty Mehta for the  appellant, learned Senior Counsel Mr. R.S. Sanjanwala with learned  advocate  Mr. Dilip  Kanojiya  for respondent  Nos.1  to  3 and learned Senior Counsel Mr. D.C. Dave with learned advocate Mr. Jigar M. Patel. 6. Before the submissions made by the parties are considered, it is relevant to produce translated English version of the relevant terms of the agreement to find out as to who is at breach of the agreement. (2) Said lands have been decided to be sold to the the Party of the First Part by the Party of the Second Part at the lump sum price of Rs.47,76,920/­   (   in   words   rupees   forty   seven   lacs   and   seventy   six thousand and nine hundred twenty rupees only).Therefore, the Party of the First Part has paid the amount of Rs.300,000/­ ( in words rupees three laces only) to the Party of the Second Party as per the following details. Sr. Details Date Check No. Amount. 1 Cash 28/11/2009 ­­ 50,000/­ 2 Dena   Bank,   Nana Varachha

Road 15/12/2009 35691 50,000/­ Page 5 of 21

C/AO/442/2012 CAV JUDGEMNT Branch,

Surat. 395006 3 ­As above­ 15/12/2009 35682 1,00,000/­ 4 ­As above­ 15/12/2009 35693 1,00,000/­ 3,00,000/­ Aforesaid amount has been received by the Party of the  Second

Part from the Party of the First Part, its receipt is hereby admitted by the Party of the Second Part and the remaining  amount

sale consideration of Rs.44,74,080/­ is to be paid by the Party of the First Part to the Second Part at the time of executing Sale Deed. And now there is no dispute about consideration of the land between the parties. (3) The time limit of the said Satakhat i.e. the Contract of Sale has been fixed for 4(four) months. However, the parties shall be entitled to making change in the time limit on mutual understanding. (4) During now, the actual possession of the said land on the spot has been  continued in the name of the Party of the Second Part and as it has been decided between the parties, the possession of the said land shall be required to be handed over to the Party of the First Part. After the payment is paid, the possession shall be handed over. (7) The Party of the First Part shall have to bear the entire expenses in respect   of   the   sale   deed   of   the   said   lands   like   as   Stamp­Duty, Registration Fee, Legal charge etc and even if there arises any need of signature, consent of the interested members of the family of the Party of the Second Part in sale deed or in  any   other   necessary   write   ups/ contracts, it has to be done or got done by the Party of the Second Part. And sale deed of the said land shall be registered or got registered by the Page 6 of 21

C/AO/442/2012 CAV JUDGEMNT Party  of the Second Part in the name or names more than one as said by the Party of the First Part.   And if any sale, transfer or contracts in respect of said lands has been executed prior to this   by   the   Party   of the Second Part, or they are found so, in this regard the Party of the Second Part shall be wholly responsible and the Party of the Second Part shall have to remove them by way of settlement on his cost.  And Just as the amount of consideration is paid up, the party of the Second Part shall  have to register the sale deed of the land in the name of the party of the First Part or get it registered in the name or names as stated by the Party of the First Part.

(10) The Party of the Second Part has decided to sell Said lands to the  party of the First Party with assurance that  prior to this, said lands have  not been sold, mortgaged, gifted to any other  or in doing so no write  ups like contract, Satakhat, Power Of Attorney have been executed with  any other and no document of transfer has been registered and not  created interest of anyone. No seizure or attachment or stay by the Court  is there on the said lands. And it has not been  given against surety or in  equitable mortgage. No chapters are pending for acquisition of the said  lands.   And  said  lands   are   not   in   reservation   or   in   acquisition.   And  nobody's rights of alimony or tenancy are there on the said lands and  nobody's any kinds of easement rights are there . The titles of the said  lands are clear and marketable. And if any fault is found in the title, it  has to be cleared up by the Party of the Second Part on his cost and now  onwards, the party of the Second Part shall have not to execute any  kinds of write ups in respect of sale or transfer of the said lands or not to  get anybody to do so. (11) If   there   is   any   body's   objection,   disagreement,   involvement­  dispute or right, hissa or person's claim in respect of the said lands, the  Page 7 of 21

C/AO/442/2012 CAV JUDGEMNT Party of the Second Part shall be wholly responsible for all this. And the Party of the Second Part shall have to get all these involvement­dispute, objection, disagreement cleared up before executing the sale deed. And the party of the First Part has to be made sure about the fact that the title of the said lands are clear and marketable by the party of the Second Part. And despite this, there remains any body's hissa, claim, the party of the Second Part shall be responsible for all this. And the party of the Second Part has given permission of paper out  for sale of the said lands to the party of the First Part. And the party of the Second Part shall be   wholly   responsible,   if   there   arises   any   kinds   of   objection, disagreement or dispute in respect of said paper out. (15) Devilal cultivates in the scheduled lands and the party of the Second Part has not executed any kinds of write ups or contracts with him and Devilal does not have any right­ interest on the said lands and the Party of the Second Part shall have to say to vacate the possession of the said land to Devilal in presence of the party of the First Part and the Party of the First Part shall have to take over the possession of the said lands from Devilal. (17) The parties can make special implementation of this contract. If any party commits breach of this Satakhat or its conditions, the other party can get the special implementation of this contract done by taking legal actions against the party defaulting. 7. The subject matter of land of appeal from order No.442 of 2012 is the land bearing old Block No.215 of revenue survey No.183 and Block No.216 of revenue survey No.182/2 situated at village Sarbhod, Tal: Bardoli, Dist: Surat belonged to defendant Nos.1 to 3, whereas subject matter of land of appeal from order No.470/2012 is the land bearing survey No.182/1 and survey Nos.181/1 and 181/2 situated at village Page 8 of 21

C/AO/442/2012 CAV JUDGEMNT Sarbhod, Tal: Bardoli, Dist: Surat belonged to defendant Nos.1 to 7, whereas the defendant Nos.4 and 8 in both the appeal from order is one Mr. Devilal Shah, who is in possession of the suit land. 8. For the sake of brevity, since the facts are common in both the appeal from order, facts of Appeal from Order No.442 of 2012 are taken. 9. Learned   advocate   Ms.   Ketty   Mehta   appearing   with   learned advocate Ms. Archana Acharya for the appellant submits that the learned trial Judge failed to appreciate the provisions contained in section 16(c) of the Specific Relief Act.  It is submitted that the facts averred in plaint para   3   and  4   clearly  show   that   the   plaintiff   performed  his   part   of contract since the  execution  of the  sale agreement and  in order to establish financial capacity, the plaintiff has made a specific statement in para 4 of the plaint that if Court orders, the plaintiff is ready to deposit the balance consideration in the Court.  It is also stated by the plaintiff that the plaintiff is an agriculturist and doing business and therefore, financially, he is sound and also is paying income tax.   After relying upon the decision rendered in case of Rajya Tulsibhai Patel Vs. Benar Enterprise and others reported in AIR 1988 Gujarat 42, it is submitted by learned advocate Ms. Mehta that averments made in plaint para Nos.3 and 4 amounts to sufficient compliance with requirements of law and therefore, the learned trial Judge has committed error in dismissing the injunction application on this count.  It is also submitted by Ms. Mehta that the learned trial Judge has not considered the relevant conditions of the suit agreement and further failed to appreciate that though the plaintiff   approached  the   defendants   on   various   occasions     and  held meeting with the owners so as to execute the sale deed in his favour, but the owners failed to perform their part of the agreement as the owners failed to provide clear and marketable title and further failed to comply with condition No.15, inasmuch failed to direct said Mr. Devilal  to leave Page 9 of 21

C/AO/442/2012 CAV JUDGEMNT the possession of the suit land and thus, the owners failed to take over the possession of the suit land from said Mr. Devilal.  After relying upon decision in case of Vidhyadhar Vs. Manikrao and another reported in AIR 1999 SC 1441, it is submitted by Ms. Mehta that on reading of the agreement as a whole, the owners were bound to execute sale deed first and upon such execution of the sale deed, the plaintiff was required to part with the money.  Lastly, learned advocate Ms. Mehta submitted that the appeal may be allowed and the order passed by the learned trial Judge may be set aside as the learned trial Judge has committed error both at law and facts in dismissing the injunction application preferred by the plaintiff. 10. Per contra, learned Senior Counsel Mr. Sanjanwala appearing for the owners submitted that the plaintiff was never ready to perform his part of the contract and therefore, in the various meetings held with the plaintiff,   the   plaintiff   disclosed/stated   that   he   has   no   balance consideration to pay and since it is not the case of the plaintiff that time limit of four months is extended by mutual agreement, the plaintiff was required   to   pay   balance   consideration   within   four   months   of   the execution of the sale agreement as per condition No.3.  It is submitted by learned Senior Counsel Mr. Sanjanwala that issue of possession over suit land was under cloud from the date of sale agreement and therefore, the party to the sale agreement incorporated condition No.15 in the sale agreement.   According to him, both the plaintiff and the owner have entered  into   an   agreement   with   open   eyes   and   also   agreed  to   pay balance   consideration   before   handing   over   the   possession.     Such intention can be gathered on bare perusal of condition Nos.4 and 15. According to him, since the plaintiff has no balance consideration to pay or for any other reasons best known to him, the plaintiff was not ready to part with the balance price so as to execute the sale deed in his Page 10 of 21

C/AO/442/2012 CAV JUDGEMNT favour.  In support of his submission, Mr. Sanjanwala has relied upon decision in case of K.S. Vidyanandam and others Vs. Vairavan reported in AIR 1997 SC 1751. 11. Learned Senior Counsel Mr. Dhaval Dave appearing with Mr. Jigar M. Patel, learned advocate for the respondent No.4 i.e. Devilal submitted that said Mr. Devilal is not a party to the sale agreement and therefore, suit qua him is not maintainable in view of provisions contained in section 19 of the Specific Relief Act.  According to Mr. Dave, privity of contract between the plaintiff and said Mr. Devilal is necessary so as to maintain   an   action   for   specific   performance   of   sale   agreement.     In support of his submission, he has relied upon decision in case of L. Shiv Dayal Kapoor and others Vs. Union of India, New Delhi and another reported   in   AIR   1963   Punjab   538   and  in   case   of   Church   of   Christ Charitable Trust and Educational Charitable Society represented by its Chairman Vs. Ponniamman Educational Trust reported in (2012) 8 SCC 706.. 12. Normally, in the contract relating to immovable property, time cannot be essence of the contract and time stipulated for performance even if expressly read and shown to be essence requires to be read as not being essence of the contract and subsequently the contract relating to immovable property does not become terminable by failure to perform before specified time.   In  the case on hand, whether time was the essence of the contract or not and to find out whether the time was essence of the contract, this Court will have to examine the express terms   set   out   in   the   agreement.     The   first   important   condition   is condition No.3.   The said condition No.3 makes it clear that the time limit of the Banakhat i.e. contract of sale was fixed for four months. Similarly, condition No.4 makes it clear that the payment of sale price Page 11 of 21

C/AO/442/2012 CAV JUDGEMNT was not dependent on handing over of the possession or the execution of the sale deed.  On combined reading of condition Nos.3 and 4 stipulates that while time would be the essence of the contract in regard to the terms relating to the payment of balance price, but the time was not the essence   of   contract  in   regard  to   the   execution   of   the   sale   deed  or handing over of the possession.  So, there is a clear intention making the time essence of the contract for the payment of balance price.  Condition No.15 stipulates that one Mr. Devilal cultivates the suit land and further said Mr. Devilal has no right, title and interest in the suit land and therefore, the owners were only obliged to say to said Mr. Devilal to vacate the possession of the suit land and the plaintiff will take over the possession of the suit land from said Mr. Devilal.  So, this indicates that it was the plaintiff, who was required to take possession of the suit land from said Mr. Devilal and the owners were not under an obligation to get vacated the land from the possession of said Mr. Devilal.  In light of this specified conditions, if we examined the averments made in plaint para   No.7,   then   it   transpires   that   the   plaintiff   has   alleged  that   the owners and said Mr. Devilal had colluded with each other and further stated that the owners are under obligation to obtain the possession of the suit land from said Mr. Devilal and only thereafter, the plaintiff was required to pay balance price.  Such averments made in the plaint are against the true spirit of the contract executed between the plaintiff and the owners and therefore, the plaintiff is not justified in insisting upon the owners to get the suit land vacated from said Mr. Devilal.   On reading of agreement as it is, nowhere the owners are under obligation to obtain the possession of the suit land from said Mr. Devilal except owners were obliged to say said Mr. Devilal to vacate the land.  In other words,   it  is   clear   that  the   plaintiff   on   the   basis   of   whatever   initial examination of the suit land, has unconditionally agreed to pay the balance amount before handing over of possession takes place as per Page 12 of 21

C/AO/442/2012 CAV JUDGEMNT condition No.15.  Thus, it is categorically made clear in the agreement that time regarding payment of balance price was not essence of the contract and such payment was not dependent upon the owners in obtaining possession from said Mr. Devilal.  On the contrary, condition No.15 stipulates that the plaintiff shall have to take possession of the suit land   from   one   Mr.   Devilal.     It   is   relevant   here   to   reproduce   the observations   recorded   in   para   10   and   11   of   decision   of   K.S. Vidyanandam (supra). “10. It has been consistently held by the Courts in India, following certain early English decisions, that in the case of agreement of sale relating to immovable property, time is not of the essence of the contract unless specifically provided to that effect. The period of limitation prescribed by the Limitation Act for filing a suit is three years.From these two circumstances, it does not follow that any and every suit for specific performance of the agreement (which does not provide specifically that time is of the essence of the contract) should be decreed provided it is filed within the period of limitation notwithstanding the time limits stipulated in the agreement for doing one or the other thing by one or the other party. That would amount to saying that the time­limits prescribed by the parties in the agreement have   no   significance   or   value   and   that   they   mean nothing.Would it be reasonable to say that because time is not made the essence of the contract, the time­limit(s) specified in the agreement have no  relevance and can be  ignored with impunity ? It would also mean denying the discretion vested in the Court by both Sections 10 and 20. As held by Constitution Bench of this Court in Chand Rani v. Kamal Rani. (1993) 1 SCC 519 : (1993 AIR SCW 1371), "it is clear that in the case of sale of immovable properly there is no presumption as to time being the essence of the contract. Even if it is not of the essence of the contract, the Court may infer that it is to be performed in a reasonable time if the conditions are (evident ?) : (1) from the express terms of the contract; (2) from the nature of the property;   and   (3)   from  the   surrounding  circumstances,   for example, the object of making the contract". In other words the Court should look at all the relevant circumstances including the   time­limit(s)   specified   in   the   agreement   and   determine Page 13 of 21

C/AO/442/2012 CAV JUDGEMNT whether its discretion to grant specific performance should be exercised. Now in the case of urban properties in India it is well­ known that their prices have been going up sharply over the last few decades ­ particularly after 1973*. In this case, the suit property is the house property situated in Madurai, which is one of the major cities of Tamil Nadu. The suit agreement was in December 1978 and the six months' period specified therein for completing the sale expired with 15th of June, 1979. The suit notice was issued by the plaintiff only on 11­7­1981, i.e., more than two years after the expiry of six months' period. The question is what was the plaintiff doing in this interval of more than two years? The plaintiff says that he has been calling upon Defendants 1 to 3 to get the tenant vacated and execute the sale deed   and   that   the   defendants   were   postponing   the   same representing that the tenant is not vacating the building. The defendants   have   denied   this   story.   According   to   them,   the plaintiff never moved in the matter and never called upon them to execute the sale deed. The Trial Court has accepted the defendants'   story  whereas  the  High Court  has accepted  the plaintiffs   story.   Let   us   first   consider   whose   story   is   more probable and acceptable. For this purpose, we may first turn to the terms of the agreement. In the agreement of sale, there is no reference to the existence of any tenant in the building. What it says is that within the period of' six months. The plaintiff should   purchase   the   stamp   papers   and   pay,   the   balance consideration whereupon the defendants will execute the sale deed and that prior to the registration of the sale deed, the defendants shall vacate and deliver possession of the suit house to the plaintiff. There is not a single letter or notice from the plaintiff to the defendants calling upon them to get the tenant vacated and get the sale deed executed until he issued the suit notice on 11­7­1981. It is not the plaintiff's case that within six months', he purchased the stamp papers and offered to pay the balance consideration. Defendants' case is that the tenant is their own relation, that he is ready to vacate at any point of time and that the very fact that the plaintiff has in his suit notice offered to purchase the house with the tenant itself shows that the story put forward by him is false. The tenant has been examined by the defendant as DW­2. He stated that soon after the agreement, he was searching for a house but could not secure one. Meanwhile (i.e., on the expiry of six months from the date of agreement), he stated, the defendants told him that since the plaintiff has abandoned the agreement, he need not vacate. It is equally an admitted fact that between December Page 14 of 21

C/AO/442/2012 CAV JUDGEMNT 15, 1978 and July 11,1981, the plaintiff has purchased two other properties. The defendants' consistent refrain has been the prices of house properties in Madurai have been rising fast, that within the said interval of 2 1/2 years, the prices went up by three times and that only because of the said circumstance has the plaintiff (who had earlier abandoned any idea of going forward with the purchase of the suit property) turned round and   demanded   specific   performance.   Having   regard   to   the above circumstances and the oral evidence of the parties, we are inclined to accept the case put forward by Defendants 1 to 3. We reject the story put forward by the plaintiff that during the said period of 2 1/2 years, he has been repeatedly asking the defendants to get the tenant vacated and execute the sale deed and that they were asking for time on the ground that tenant was not vacating.The above binding means that from 15­12­ 1978 till 11­7­1981, i.e., for a period of more than 2 1/2 years the   plaintiff   was   sitting   quiet   without   taking  any   steps   to perform his part of the contract under the agreement though the agreement specified a period of six months within which he was expected to purchase stamp papers, tender the balance amount and call upon the defendants to execute the sale deed and deliver possession of the property.We are inclined to accept the defendant's, case that the values of the house property in Madurai town was rising fast and this must have induced the plaintiff to wake up after 21/2 years and demand specific performance. 11. Sri  Sivasubramanium  cited  the  decision of  the Madras High Court in S. V. Sankaraninga Nadar v. P.T.S. Ratnaswamy Nadar. AIR 1952 Mad 389 holding that mere rise in prices is no ground for denying the specific performance. With great respect, we are unable to agree if the said decision is understood as saying that the said factor is not at all to be taken into account while exercising the discretion vested in the Court by law. We cannot be oblivious to the reality ­ and the reality is constant and continuous rise in the values of urban properties ­ fuelled by larger scale migration of people from rural areas to urban centres and by inflation. Take this very case. The plaintiff had priced to pay the balance consideration, purchase the papers and ask for the execution of sale deed and delivery of' possession within six months. He did nothing of the sort. The agreement expressly provides that if the plaintiff fails in   performing  his   part   of   the   contract,   the   defendants   are entitled to forfeit the earnest money of Rs. 5,000/­ and that if Page 15 of 21

C/AO/442/2012 CAV JUDGEMNT the defendants fail to perform their part of the contract, they are liable to pay double the said amount. Except paying the small amount of Rs. 5,000/­ (as against the total consideration of Rs. 60,000/­) the plaintiff did nothing until he issued the suit notice 2 1/2 years after the agreement. Indeed, we are inclined to think that the rigor of the rule evolved by Courts that time is not of the essence of the contract in the case of immovable properties evolved in times when prices and values were stable and inflation was unknown ­ requires to be relaxed, if not modified, particularly in the case of urban immovable properties. It is high time, we do so. Learned counsel for the plaintiff says that when the parties entered into the contract, they knew that prices are rising ; hence, he says, rise in prices cannot be a ground for denying specific performance. May be, the parties knew of the said circumstance but they have also specified six months as the period within which the transaction should be completed. The said time­limit may not amount to making time the essence of the contract but it must yet have some meaning. Not for nothing could such time­limit would have been prescribed. Can it be stated as a rule of law or rule of prudence   that   where   time   is   not   made   the   essence   of   the contract, all stipulations of time provided in the contract have no significance or meaning or that they are as good as non­ existent   ?   All   this   only   means   that   while   exercising   its discretion, the Court should also bear in mind that when the parties prescribe certain time­limit(s) for taking steps by one or the other party it must have some significance and that the said time­limit(s)cannot be ignored altogether on the ground that time has not been made the essence of the contract (relating to immovable properties).” 13. So, in light of the specific terms stipulated in the agreement and observations of the Hon'ble Supreme Court, it is found that time is the essence of the contract so far as present agreement is concerned.  The plaintiff failed to fulfill the obligation with regard to payment of balance price as provided in condition Nos.3 and 4.  There is no substance in the submission made by learned advocate Ms. Mehta to the effect that as the owners failed to obtain possession of the suit land from one Mr. Devilal, the plaintiff is not obliged to pay balance price though it was readily Page 16 of 21

C/AO/442/2012 CAV JUDGEMNT available   with   the   plaintiff.     In   the   instant   case,   from   the   date   of agreement to till the date of suit, the plaintiff sat quiet without taking any  steps   to  perform  his   part  of  the  contract   under   the  agreement though the agreement specified period of four months within which the plaintiff was expected to purchase stamp paper, tender balance amount and call upon the owners to execute the sale deed.   So, delay has brought the situation, where it would be inequitable to give relief of injunction to the plaintiff. 14. It is  also required to  be noted that  as per  the submission  of learned advocate Ms. Mehta that the plaintiff has balance price and also he was capable and ready to deposit with the Court, if Court so orders. Needless to say that the readiness and willingness is condition precedent to grant relief both at the final stage or even at the interlocutory stage in order to succeed in the suit for specific performance.  The plaintiff needs to show that he has sufficient funds for payment in the event if he is called upon to pay consideration of the suit agreement.  The learned trial Judge   has   rightly   found   that   the   plaintiff   failed   to   meet   with   the requirement of section 16(c) of the Specific Relief Act.  So considering the true nature of transaction and the intention of the parties as well as circumstances   attended   thereto   and   also   express   wording/expression used in the suit agreement, it is quite clear that the owners were not obliged to evict Mr. Devilal as insisted by the plaintiff in plaint para No.7 and  therefore, such insistence  on the part of the  plaintiff  is  not in consonance with the terms and conditions agreed by and between the plaintiff and the owners.   So, considering the intention of the parties gathered   from   various   conditions   of   the   suit   agreement   reproduced herein above, it is clear that  time was essence of the contract and further, the plaintiff failed to establish before the trial Court that he was ready and willing to perform his part of the suit agreement.  Thus, the Page 17 of 21

C/AO/442/2012 CAV JUDGEMNT plaintiff failed to satisfy the trial Court in regard to the existence of ingredients of the interlocutory order of injunction, namely prima facie balance of convenience and irreparable loss.  So, in view of the peculiar facts and circumstances of the case, the plaintiff was not required to prove that he is ready and willing to deposit balance price with the Court so as to compliance of section 16(c) of the Specific Relief Act, but the plaintiff  was   required  to  part  with   the  money  without  insisting   the owners to get the possession of the suit land from Mr. Devilal vacated. Therefore, principle laid down in case of Rajya Tulsi (supra) is not helpful to the plaintiff. 15. Admittedly, said Mr. Devilal is neither executant nor signatory to the sale agreement executed between the plaintiff and the owners and thus, for want of privity of contract, the plaintiff cannot claim any relief pending hearing of the suit for specific performance of sale agreement against said Mr. Devilal.  So considering the principles laid down in the case cited by learned Senior Counsel Mr. Dhaval Dave i.e. L. Shiv Dayal Kapoor   (supra)   and   Church   of   Christ   Charitable   Trust   (supra),   the learned trial Judge has rightly refused to grant any interim relief qua said Mr. Devilal.  Therefore, no case is made out to interfere with the findings recorded with regard to want of privity of contract between the plaintiff and said Mr. Devilal. 16. Lastly, learned advocate Ms. Mehta relied on decision in case of Vidhyadhar (supra) so as to submit that according to section 54 of the Transfer of Property Act, sale could become complete when payment of whole price at the time of execution of sale is made.  According to her, the price constitutes an essential ingredient of the transaction of the sale and thus, the real test is the intention of the performance to be gathered from the various terms and conditions stipulated in the sale agreement. Page 18 of 21

C/AO/442/2012 CAV JUDGEMNT There is no disagreement on the proposition of law laid down by the Hon'ble Apex Court and the said decision cited by learned advocate Ms. Mehta   is   not   helpful   to   her   for   the   simple   reason,   because   while exercising discretion of the Court in the matter of injunction application, the Court is required to bear in mind that parties prescribed certain time limit for taking step by one or the other party, it must have some significance and such time limit cannot be ignored altogether on the ground that the payment of the balance price can only be made at the time of execution of the sale deed.  If the plaintiff has offered balance price to the owners without insisting upon the owners to hand over the possession and in that eventuality, if the owners refuse to execute sale deed,   then   the   plaintiff   is   justified   to   say   that   sale   would   become complete only on payment of whole price at the time of execution of sale deed.  On the contrary, it appears that the plaintiff wants to deviate from the performance of the material terms of making balance payment on the ground that the balance price can be made at the time of execution of the sale deed and therefore, contention raised in light of decision of Vidhyadhar (supra) is not applicable to the facts of the present case in light of the conduct of the plaintiff. 17. The present appeal is filed under the provisions of Order 43 Rule 1(r) of the Code and challenge in this appeal is the discretionary order passed by the trial Court under the provisions of Order 39 Rule 1 and 2 of the Code whereby, the learned trial Judge dismissed the application Exh.5 for interim relief. If this Court elaborately deal with the matter on its own merits, it is likely that same would prejudice the case of either side. Therefore, it is also well settled law that the Court is not required to go into the merits of the entire matter at this stage and what is required to be seen is whether the appellant­original plaintiff has made out a prima facie case or not for grant of interim injunction. It is well Page 19 of 21

C/AO/442/2012 CAV JUDGEMNT settled law that the Appellate Court may not interfere with the exercise of   discretion   of   the   Court   at   first   instance   and   substitute   its   own discretion except when the discretion has been shown to have been exercised arbitrarily, capriciously or perversely or when the Court has ignored   the   settled   principles   of   law   regulating   grant   or   refusal   of interlocutory injunctions. So, the Appellate Court cannot reassess the material and reach a conclusion different from the one reached by the Court. Keeping in mind the limited scope of present appeal, this Court is required to see whether discretion exercised by the learned trial Judge is perverse, arbitrary, capricious or against any settled principles of law or not?  No such finding is shown so as to interfere with in the appeal.  No other contentions are raised by the learned advocate appearing on behalf of the appellant. 18. While parting with the order, it is clarified that this Court has examined the impugned order passed by the learned trial Judge within the limited scope of provisions of Order 43 Rule 1(r) of the Code, whereas the main controversy involved in the suit is at large before the trial Court to be adjudicated through full­fledge trial.   Therefore, the learned trial Judge shall not be influenced by any observations recorded in the impugned order and observations recorded by this Court herein above while deciding the suit at the end of trial.  The findings recorded either by the trial Court or by this Court at inter locutory stage of the suit are tentative in its nature and the learned trial Judge shall decide the case on its merit and as per evidence that may be led during the course of trial and decide the suit in accordance with law. 19. In the result, the appeal from order stand dismissed. 20. In view of disposal of appeal from order, civil applications do not Page 20 of 21

C/AO/442/2012 CAV JUDGEMNT survive and the same stands disposed of accordingly. (S.H.VORA, J.) shekhar Page 21 of 21